신축 아파트 입주 절차 잔금 방법
최근 몇 년간 전국 적으로 많은 재개발과 신축 아파트 분양이 시행되었습니다. 이로 인해 집값이 하락하다 못해 오히려 부동산 시장이 어지러울 지경이 되어 버린 것 같은데요. 이런 부동산 시장 상황에서 분양받은 아파트의 입주일이 다가올 때 신축 아파트의 입주를 어떤 방법으로 어떻게 하는지 한번 살펴보겠습니다.
잔금 납부를 못하게 될 경우
먼저 잔금 납부에 대해 보겠습니다. 신축 아파트에서 건설이 완료 되어 갈 때 입주 지정기간이 정해집니다. 입주 지정 기간 내에 잔금을 치르지 못하게 되어 입주를 못하게 되는 분들이 늘어나고 있는데요. 여러 이유 중 가장 큰 문제는 지금 같은 부동산 시장에서 기존의 살던 주택을 처분하지 못해 새로운 곳으로 이사를 못 가게 되는 경우와 전세, 월세를 주고 싶지만 임차인을 구하지 못해 자금 마련에 실패로 잔금을 치를 수 없는 경우가 많습니다. 새롭게 아파트 입주를 앞두고 잔금마련은 어떻게 해야 할까요? 입주지정 기간에 중도금대출 상환과 잔금을 납부하지 못해 입주를 못하는 경우는 어떠한 불이익이 있고 주의해야 할 점은 무엇일까요? 모든 내용을 살펴보겠습니다.
신축 아파트 입주 절차
신축 아파트에 입주를 하게 되면 어떤 절차를 거치는지 보겠습니다.
- 아파트 청약
모델하우스가 열리고 입주자 모집공고가 나면 공급면적과 분양가와 입주시기 등이 정해집니다. 이를 확인 후 청약을 신청하게 됩니다. - 당첨 및 계약
청약에 당첨이 되면 필요한 서류를 준비해 모델하우스에 방문해 계약금을 납부하며 계약서를 작성합니다. - 중도금 대출
계약 후 약 3~5개월 정도의 기간 내 중도금 대출이 진행 됩니다. 보통은 시행사에서 지정한 은행을 통해 일정한 자격을 갖춘 사람에게 개별 심사 없이 일괄적으로 승인을 하며 이뤄지는 집단 대출로 진행을 하게 됩니다. - 아파트 공사
아파트가 착공 단계로 들어가게 되며 공사는 보통 2~3년 정도 소요 됩니다. - 사전점검
아파트 완공이 다되어 갈무렵 입주를 앞두고 2~3개월 전에 분양받은 집 내부의 하자를 직접 확인하는 사전 점검을 진행합니다. 이때 개별적으로 하기도 하고 사전점검 전문 대행업체에 맡겨 진행하기도 합니다. - 입주일 안내
사전 점검 후 입주하기 약 2개월 전에 건설사에서 잔금 납부 내용과 입주지정기간, 입주절차, 중도금대출상환, 관리비 예치금 납부 등에 대한 내용을 안내 합니다. - 잔금 및 입주
보통 입주 시점부터 45~60일 정도의 기간이 주어지며 입주지정기간 내에 중도금 상환 및 잔금을 납부해야 키를 받아 입주를 할 수 있습니다.
신축 아파트 입주 시 필요한 자금
| 계약금 10% | 중도금 60% | 잔금 30% | |||||
| 8천만원 (현금자납) |
1차 | 2차 | 3차 | 4차 | 5차 | 6차 | 2억 4천 |
| 중도금대출 40% 3억 2천 현금자남 20% 1억6천 |
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| 현금자납 총 2억 4천 중도금대출상환과 잔금시 필요한 금액 총5억 6천 |
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위 표는 분양가 8억인 경우(투기과열지구/중도금대출 40%)를 예시로 한 내용입니다.
계약금
계약금은 분양가의 10%를 준비하여 계약서 작성 전까지 입금하고 계약을 진행합니다.
중도금
중도금은 분양가의 60%로 공사기간 동안 1~6회 차로 나눠 납부를 하게 되며 자납이 가능한 경우는 대출 없이 진행하지만 자금이 부족한 경우는 집단 대출을 통해 무이자 혹은 이자 후불제의 조건으로 대출을 하게 됩니다.
여기서 중도금 무이자의 경우 입주지정기간 시작일 전까지이며, 입주지정기간 시작일이 지난날부터는 유이자로 변경됩니다. 이자 후불제는 대출이자를 건설사가 납부하고 잔금 납부할 때 입주자가 한꺼번에 건설사에 납부를 하는 방식입니다. 대출조건은 시행사마다 다르고 투기과열지구의 경우 분양가의 40%, 조정지역의 경우는 분양가의 50%, 비규제지역은 60% 중도금 대출이 가능합니다. 이 외에도 개인의 자산, 신용도 등을 바탕으로 대출한도가 정해지므로 개인별로 잘 알아보고 계획을 세워야 합니다.
잔금
잔금은 분양가의 나머지인 30%입니다. 입주시점에 은행에서 감정평가를 통해 아파트의 시세를 정한 뒤 잔금 대출이 가능합니다. 잔금대출을 받거나 세입자를 맞춰서 전세보증금으로 중도금대출을 상환하고 나머지 잔금 30%를 납부하면 입주가 가능합니다.
위 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 비율은 각 건설사마다 다를 수 있으니 계약서를 잘 살펴보시기 바랍니다.
신축아파트의 잔금 준비 방법
실입주자
잔금 준비 방법 중 첫 번째로 실입주하는 경우는 기존 본인 소유의 집을 매도하거나, 세입자인 경우에는 집주인에게 보증금을 돌려받아 잔금을 치르는 경우가 있습니다. 입주를 하는 경우 본인 소유의 집이 있으면 부동산 시장의 다른 물건보다 좋은 가격을 내놓고 빠르게 처분하여 진행을 해야 잔금 마련하는데 고생하는 시간을 줄일 수 있습니다.
세입자인 경우에도 입주하기 전 여유 있게 기간을 두고 집주인에게 통보한 뒤 전세보증금을 원하는 날짜에 맞춰 반환받을 수 있게 해야 합니다. 요즘은 집주인들이 전세금을 돌려주기 어려워하는 분들이 많습니다. 다주택자들의 대출도 원활하지 않고 이율도 높아 전세금을 내어주기가 쉽지 않은 경우죠. 그렇기 때문에 기간을 여유롭게 가지고 미리 통보를 하여 집주인이 미리 준비할 수 있도록 해야 합니다.
잔금대출
본인의 자금으로 100% 잔금을 납부하게 되면 걱정할 일이 없지만 보통 대출을 받아 잔금을 납부하게 됩니다. 자신의 대출 한도와 납부하는 이자등을 미리 확이하 셔서 계획을 세워 진행해야 합니다.
세입자를 구해 보증금으로 납부
요즘 영끌로 인해 금리도 높아 가장 현실적인 대안으로 세입자를 맞춰서 세입자가 내는 보증금으로 잔금을 치르는 방법 입다. 입주장이 다가오면 다량의 전월세 매몰이 나오게 되어 원하는 가격으로 보증금을 받기도 어려울뿐더러 요즘 쉽게 세입자를 구하지 못해 어려움을 겪는 임대인들이 많습니다. 입주지정기간은 보통 2개월인데 이때 부동산에 전월세를 내놓고 2개월 안에 입주자를 구하기는 어려운데요. 주변시세를 잘 살펴 좋은 가격에 내놓아야지 정리가 됩니다.
입주기간 내에 잔금을 내지 못하게 될 경우
이렇게 되면 크게 두 가지 문제점이 생깁니다.
중도금 대출을 상환하지 못해서 발생하는 문제
중도금 대출은 입주지정 기간 동안 상환을 해야 합니다. 이 기간에 상환을 하지 못하면 한 달 정도 유예기간이 있는 곳도 있지만 연체되는 일수에 따라 연체료를 납부하게 되어 부담이 됩니다. 중도금 대출은 은행을 통해서 자금을 대출받기 때문에 중도금 대출을 상환하지 못할 경우 신용에도 영향을 미치게 됩니다.
잔금을 치르지 못한 경우
잔금의 30%를 납부하지 못했을 경우 미납된 금액에 대해 연체 이자가 발생합니다. 기간 내에 잔금을 납부하지 않는다고 계약이 해지를 하는 것은 아니지만 일반이자와 다르게 보통 8~11%의 높은 이율이 적용되므로 부담이 큽니다. 중도금 대출과 차이점은 잔금은 은행이 아니라 건설사에 납부하는 것이기에 신용도에 영향을 미치지는 안습니다.
그렇기 때문에 자금이 확보되는 경우 신용도에 영향을 미치는 중도금부터 상환하는 것이 좋습니다.